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关于公布《房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的通告

更新工夫:

2016年09月26日

国家税务总局通告2016年第18号

  国家税务总局制订了《房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以宣布,自2016年5月1日起实施。
  特此通告。


国家税务总局
2016年3月31日


房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税征收管理暂行办法


  第一章 适用范围


  第一条 凭据《财政部 国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的关照》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制订本设施。
  第二条 房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目,实用本设施。
  自行开辟,是指正在依法获得地皮使用权的地皮上停止基础设施和衡宇建立。
  第三条 房地产开发企业以接盘等情势购入已落成的房地产项目继承开辟后,以本身的名义立项贩卖的,属于本设施划定的贩卖自行开辟的房地产项目。


第二章 一样平常纳税人征收管理


 第一节 销售额


  第四条 房地产开发企业中的一样平常纳税人(以下简称一样平常纳税人)贩卖自行开辟的房地产项目,实用一样平常计税要领计税,根据获得的悉数价款和价中用度,扣除当期贩卖房地产项目对应的地皮价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式以下:
  销售额=(悉数价款和价中用度-当期许可扣除的地皮价款)÷(1+11%)
  第五条 当期许可扣除的地皮价款根据以下公式盘算:
  当期许可扣除的地皮价款=(当期贩卖房地产项目建筑面积÷房地产项目可供贩卖建筑面积)×领取的地皮价款
  当期贩卖房地产项目建筑面积,是指当期停止征税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
  房地产项目可供贩卖建筑面积,是指房地产项目能够出卖的总建筑面积,不包括贩卖房地产项目时已零丁作价结算的配套公共设施的建筑面积。
  领取的地皮价款,是指向当局、地皮管理部门或受当局拜托收取地皮价款的单元间接领取的地皮价款。
  第六条 正在盘算销售额时从悉数价款和价中用度中扣除地皮价款,该当获得省级以上(露省级)财政部门监(印)造的财务单子。
  第七条 一样平常纳税人应竖立台账注销地皮价款的扣除状况,扣除的地皮价款不得凌驾纳税人现实领取的地皮价款。
  第八条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产老项目,能够挑选实用浅易计税要领根据5%的征收率计税。一经挑选浅易计税要领计税的,36个月内不得调换为一样平常计税要领计税。
  房地产老项目,是指:
  (一)《建筑工程施工许可证》说明的条约完工日期正在2016年4月30日前的房地产项目;
  (二)《建筑工程施工许可证》已说明条约完工日期大概已获得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同说明的完工日期正在2016年4月30日前的修建工程项目。
  第九条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产老项目实用浅易计税要领计税的,以获得的悉数价款和价中用度为销售额,不得扣除对应的地皮价款。


第二节 预缴税款


  第十条 一样平常纳税人接纳预收款体式格局贩卖自行开辟的房地产项目,应正在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。
  第十一条 应预缴税款根据以下公式盘算:
  应预缴税款=预收款÷(1+实用税率或征收率)×3%
  实用一样平常计税要领计税的,根据11%的实用税率盘算;实用浅易计税要领计税的,根据5%的征收率盘算。
  第十二条 一样平常纳税人应正在获得预收款的次月征税申报期背主管国税构造预缴税款。


第三节 进项税额


  第十三条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,兼有一样平常计税要领计税、浅易计税要领计税、免征增值税的房地产项目而没法分别不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》说明的“建立范围”为根据停止分别。
  不得抵扣的进项税额=当期没法分别的悉数进项税额×(浅易计税、免税房地产项目建立范围÷房地产项目总建立范围)


第四节 征税申报


  第十四条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产项目实用一样平常计税要领计税的,应根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的征税任务发作工夫,以当期销售额和11%的实用税率盘算当期应征税额,抵减已预缴税款后,背主管国税构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期继承抵加。
  第十五条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产项目实用浅易计税要领计税的,应根据《试点实施办法》第四十五条规定的征税任务发作工夫,以当期销售额和5%的征收率盘算当期应征税额,抵减已预缴税款后,背主管国税构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期继承抵加。


第五节 发票开具


  第十六条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,自行开具增值税发票。
  第十七条 一样平常纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已背主管地税构造申报交纳营业税的预收款,已开具营业税发票的,能够开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
  第十八条 一样平常纳税人背其他小我私家贩卖自行开辟的房地产项目,不得开具增值税专用发票。


第三章 小规模纳税人征收管理


第一节 预缴税款


  第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)接纳预收款体式格局贩卖自行开辟的房地产项目,应正在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。
  第二十条 应预缴税款根据以下公式盘算:
  应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
  第二十一条 小规模纳税人应正在获得预收款的次月征税申报期或主管国税构造审定的征税限期背主管国税构造预缴税款。


第二节 征税申报


  第二十二条 小规模纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,应根据《试点实施办法》第四十五条规定的征税任务发作工夫,以当期销售额和5%的征收率盘算当期应征税额,抵减已预缴税款后,背主管国税构造申报征税。未抵减完的预缴税款能够结转下期继承抵加。


第三节 发票开具


  第二十三条 小规模纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购置方需求增值税专用发票的,小规模纳税人背主管国税构造申请代开。
  第二十四条 小规模纳税人贩卖自行开辟的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已背主管地税构造申报交纳营业税的预收款,已开具营业税发票的,能够开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。
  第二十五条 小规模纳税人背其他小我私家贩卖自行开辟的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。


第四章 其他事项


  第二十六条 房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目,根据本设施划定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。
  第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应征税额,应以完税凭据作为正当有用凭据。
  第二十八条 房地产开发企业贩卖自行开辟的房地产项目,已按本设施划定预缴或交纳税款的,由主管国税构造根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定停止处置惩罚。